Neil päevadel saadab Maksu- ja Tolliamet maaomanikele teated 2026. aastal tasumisele kuuluva maamaksu kohta. Viimastel kuudel on avalikkuses räägitud maamaksu tõusust ning paljudel inimestel on tekkinud õigustatud küsimus ja mure, kui suurt maamaksu nad tänavu tasuma peavad.
Maamaksuga seotud muudatustest kirjutab lähemalt Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi kohalike omavalitsuste osakonna peaspetsialist Holger Ehrlich.
Maamaks suureneb vaid vähestel maaomanikel
Maksud puudutavad otseselt inimeste kodu ja igapäevast toimetulekut ning seetõttu on oluline uurida, mida andmed näitavad.
Maksu- ja Tolliameti prognoosi kohaselt kasvab maamaksu kogulaekumine 2026. aastal ligikaudu 11 protsenti, samas ligikaudu kahel kolmandikul maaomanikest maamaks 2026. aastal ei tõuse või hoopis väheneb.
Kõigi Eesti maaomanike (nii eraisikud kui ka juriidilised isikud) maamaksu suurust aastatel 2025 ja 2026[1] võrreldes selgub, et tasumisele kuuluva maamaksu suurenemine enamikku maaomanikest ei puuduta.
Ligikaudu kahel kolmandikul maaomanikest maamaks kas ei tõuse üldse või hoopis väheneb – tänu nii kodukoha omavalitsuse vastu võetud otsusele või ka üldise maksuvabastuse tulemusel (joonis 1). Suure osa neist maaomanikest moodustavad koduomanikud, kelle maamaksu katab täies ulatuses koduomaniku soodustus, ent nende hulka jäävad ka selliste maade omanikud, kelle tasutava maamaksu summa on jõudnud maksustamishinnal põhineva summani.
Umbes kolmandikul maaomanikest maamaks küll suureneb, kuid valdavalt on kasv mõõdukas: ligikaudu kolmveerandil neist juhtudest jääb aastane tõus alla 20 euro.
Elamumaa maksutõus puudutab vaid marginaalset osa koduomanikest
Üle 100 euro tõuseb maamaks vähemal kui kolmel protsendil maaomanikest ning pooltel neist juhtudest ei ole tegu elamumaaga[2]. Kui kuni 20-eurostes maksutõusudes on elamumaa osakaal umbes 80%, siis üle 1000-eurostest maksutõusudest moodustab elamumaa vaid umbes kümnendiku.
Siinkohal tuleb rõhutada, et elamumaa maksutõus puudutab marginaalset osa koduomanikest.
Seejuures tuleb arvestada, et Eestis on maaomanikke, kelle maamaksukohustus ulatub juba praegu kümnetesse või isegi sadadesse tuhandetesse eurodesse (suurettevõtted, kaubanduskeskused), ning nende puhul ei pruugi ka maksu protsentuaalne kasv olla märkimisväärne. Samuti on võrdlemisi kõrge maamaksuga korterelamute või elurajoonide arendamiseks ette nähtud elamumaa sihtotstarbega maa (suured maatükid).
Maade korraline hindamine tagab õiglase maksukoormuse
Mõni omavalitsus on küll tõstnud maamaksumäärasid, kuid maksusumma suurenemine on suuresti tingitud 2022. aastal üle pika aja läbi viidud korralisest maade hindamisest ja maksutõusu leevendamiseks kasutusele võetud aastase kasvu piirmäärast, mis jaotab maamaksutõusu mitme aasta peale.
Kuna varasem korraline hindamine toimus üle 20 aasta tagasi, siis võivad muutused maade maksustamishinnas olla märkimisväärsed. Lisaks langetati maade hindamise mõju leevendamiseks maksimaalseid maamaksumääri kuni viis korda.
Maade hindamine on siiski olnud vajalik, kuna maid korraliselt hinnates on võimalik tagada õiglane maksukoormus – maade hindamiseta maksaksid kiiremini kallinenud maade omanikud suhteliselt madalamat maamaksu võrreldes odavamate maade omanikega.
Tulenevalt sellest, et edaspidi viiakse maade korraline hindamise läbi iga nelja aasta järel, ei muutu tulevikus maamaks enam nii järsult ega igal aastal. Asjaolu, et väga paljude maaomanike maamaksu summa 2026. aastal ei muutu, viitab sellele, et nende puhul on kas maamaks jõudnud juba maksustamishinnal põhineva lõppsummani või siis katab kodualuse maa maksusoodustus kogu maksusumma (sh ka võimaliku maksutõusu).
Omavalitsused saavad suurema otsustusõiguse
2026. aastal on muudatusi varasemast rohkem. Kui senimaani said kohalikud omavalitsused otsustada peamiselt vaid maamaksumäärade üle, siis ühe olulise muudatusena anti 2026. aastast kohalikele omavalitsustele otsustusõigus kehtestada koduomanike maamaksusoodustusi.
Omavalitsuste otsuseid analüüsides on näha, et enamik neist on viinud maamaksu aastase tõusu miinimumini ja kehtestanud võimalikult kõrged soodustused. Paljudes omavalitsustes on 2026. aastaks kehtestatud koduomaniku soodustus maksimaalses lubatud ulatuses ehk 1000 euro piires. Kuigi osa omavalitsusi on valinud sellest madalama piirmäära, ei tähenda see automaatselt suuremat maamaksukohustust, sest paljudes piirkondades ei ulatu kodualuse maa maamaks niikuinii selle tasemeni.
Suuremad maksutõusud koonduvad ettevõtetele
Elamumaa ja muude maatükkide (näiteks äri- ja tootmismaa) võrdlus näitab, et elukondliku maa maamaksu tõus on üldiselt tagasihoidlikum. Näiteks ei tõuse 72% elukondlike maatükkide maamaks, samas kui elamiseks mitte mõeldud maatükkide puhul on sama näitaja 63%.
Elukondlikest maatükkidest tõuseb maamaks enam kui 20 euro võrra 5% juhtudest ning mitteelukondlikel maatükkidel 6% juhtudest. Suuremate, üle 100-euroste tõusude puhul on erinevus märgatavam: elukondliku kinnisvara puhul puudutab see 0,4% maatükke, samas kui mitteelukondlike maatükkide puhul 1,6%.
Kui võrrelda olukorda erinevate maatükkide asemel isikute vaatest, siis on erinevus veelgi suurem – enam kui 100 euro võrra tõuseb maamaks 0,8%-l elamumaaomanikest, ent 4,4%-l mitte-elamumaa omanikest. See kinnitab, et suuremad maksutõusud koonduvad eelkõige ettevõtetele ja suuremate maa-alade omanikele.
Koduomanike maamaksusoodustus tervikuna kasvab
Analüüs näitab, et seadusemuudatuse tulemusel on koduomanike soodustuse üldine ulatus tervikuna hoopis kasvanud.
2025. aastal tasusid koduomanikud keskmiselt 6% oma kodualuse maa maamaksust, kuna see ületas kehtinud pindalapiiri (tiheasustuses 1500 m² ning haja-asustuses 2 ha). Näiteks paljudel juhtudel tuli maamaksu osaliselt tasuda seetõttu, et planeeringunõuetest tulenevalt oli maatüki suurus vähemalt 1500 ruutmeetrit.
2026. aastal tuleb kodualuse maa maamaksust tasuda keskmiselt vaid 4,5%.
Eestis on kaks omavalitsust, kes kodualuse maa maksusoodustust 2026. aastaks ei kehtestanud – Rae vald ja Räpina vald. Räpina valla koduomanikud peavad maamaksu maksma kokku u 32 000 eurot ning Rae valla koduomanikele määrati maamaksu kokku u 750 000 eurot. Väga suur osa suurematest elamumaa maamaksutõusudest on seetõttu just Rae vallas. Samas on Rae valla uus koalitsioon vastu võtnud kodualuse maa maamaksu tõusu hüvitamise korra, mis tähendab, et praktikas koduomanike maksukoormus võrreldes eelneva aastaga ei tõuse.
Seadusemuudatus on vähendanud koduomanike keskmist maksukoormust ning nihutanud seda kallimate maade omanike suunas, mis on sotsiaalselt õiglasem.
Lisaks leevendab muudatus elanike toimetulekut maapiirkondades, kus kodualune maa on keskmisest suurem, ent maa on odavam. Muudetud seaduse kohaselt hõlmatakse sageli nüüd kogu kodualune maa maksusoodustusega ning maamaksu selle pealt edaspidi tasuma ei pea. See toob leevendust muudele elamisega seotud kuludele, mis on maapiirkonnas sageli kõrgemad. Kindlasti esineb küll ka juhte, kus kodualuse maa eest tuleb sellest aastast hakata maamaksu maksma.
Maamaksu aastase kasvu piirmäär aitab maksutõusu ajas hajutada
Lisaks koduomaniku soodustusele said omavalitsused teise olulise muudatusena alates 2026. aastast õiguse otsustada maamaksu aastase kasvu piirmäära üle. See võimaldab omavalitsustel, kus maa maksustamishinna kasv on olnud tagasihoidlikum, jõuda hindamisjärgse maamaksu tasemeni kiiremini, samas kui suurema hinnakasvuga piirkondades saab maksutõusu hajutada pikema aja peale.
Oluline on rõhutada, et sõltumata aastase kasvu piirmäära väärtusest ei saa kellegi maamaks ületada maksustamishinna ja maksumäära korrutist. Enamik omavalitsusi on kehtestanud madalaima aastase kasvu piirmäära ehk 10% – seda on teinud 50 omavalitsust 78st. Vaid kaks omavalitsust, Kohila vald ja Kohtla-Järve linn, on kehtestanud kõrgema kui 50-protsendilise kasvu piirmäära.
Aastase kasvu piirmäära tegelikku mõju illustreerib hästi Kohtla-Järve linna näide.
Kuigi linn kehtestas maamaksu aastase kasvu piirmääraks 100%, ei tähenda see automaatselt kahekordset maamaksu kasvu kõikidele maaomanikele. Vastupidi – neljal maaomanikul viiest maamaks ei tõuse (joonis 2) ning see on madalam näitaja kui Eestis keskmiselt. Vaid umbes viiel protsendil maaomanikest (eraisikud ja juriidilised isikud kokku) kasvab maamaks Kohtla-Järve linnas 2026. aastal enam kui 20 euro võrra.
Kuigi elukondlike maade hulk Kohtla-Järve linnas on kordades suurem võrreldes elamiseks mitte mõeldud maadega, moodustavad valdava osa suurematest tõusudest just elamiseks mitte mõeldud maatükid. Üle 100-euroste tõusude hulgas on neid näiteks ligikaudu neli viiendikku.
Muudatused maamaksus võimestavad omavalitsusi ning muudavad maksusüsteemi õiglasemaks
Seadusemuudatused on andnud kohalikele omavalitsustele senisest suurema võimaluse arvestada kohalikke olusid ja oma elanike toimetulekut. Koduomanike maksukoormus on tervikuna vähenenud ning maksusüsteem on liikunud suurema sotsiaalse õigluse suunas. Enamiku maaomanike jaoks maamaks ei muutu või isegi väheneb ning seal, kus kasv aset leiab, on see enamasti suurusjärgus paarkümmend eurot aastas. Keskmisest kõrgem mõju koondub suhteliselt kitsale maaomanike ringile, kelle valduses on suuremad ja kallimad maatükid.
Maamaksu kaasas käimine üldise majandusliku arenguga võimaldab kohalikul tasandil tagada vajaliku raha teenuste kestlikuks korraldamiseks. Näiteks on ajaga kasvanud teede ehitamise ja hooldamise kulud ning omavalitsustel on nüüd võimalik sinna suunata varasemast rohkem raha ja pakkuda maaomanikele seeläbi paremat teenust.
[1] Põhineb prognoosil, mitte tegelikult väljastatud maksuteadetel
[2] Elamumaa sihtotstarve, sh koos liitsihtotstarbega
Maablogi 
Lisa kommentaar